中山和东莞发展前途比较（介绍+剖析）

　　随着粤港澳大湾区建设的推进，港珠澳大桥的开通，深中通道的开建，中山市由原先的边缘城市成了大湾区的交通桥头堡区域。在这之前，中山这座被称为“广东四小虎”的城市，已经被东莞、佛山、顺德三虎超越。尤其是东莞，在城市影响力等方面超越中山太多。那么，不论过去，我们看未来，

　　很明显，东莞人口数量是中山的2倍多。这也是中山被划入三线城市的根本原因，因为在划分城市等级的时候，会考虑人口基数；人口基数越大，经济越好，就非常有可能成为新一线城市。在人口数量方面，东莞的优势是更大的。

　　在GDP总量比较，东莞远高于中山；但从人均GDP方面比较，中山略胜一筹。

　　在GDP方面，只看人均GDP或者只看总量，都有失偏颇，结合起来才能全面看问题。

　　东莞目前的总量0.7万亿, 人均8万,属于微发达城市：1-2类。

　　中山目前总量0.25万亿, 人均5.0万，属于高发展城市为：3-3类。

　　3、去年中山固定资产投资增速最快，达到21.5%，也是广东唯①超过20%以上的城市，该市固定资产投资增速位居全省第①的背后，有两大拉动引擎——基础设施投资和工业投资增速分别高达76.8%和49.8%。这两个指标，也都位居全省榜首！

　　4、对于一个城市的发展来说，GDP总量能反应它的总收入水平，但同时也要从城市的人口数量来计算，两者相结合计算，不仅能得到城市的总体发展水平，也能知道城市人口在此的体验感和发展状况，人均GDP越高的城市，必然会吸引更加多的人口流入。

　　1、两座城市都是粤港澳大湾区的重要成员，大湾区以珠江至西江经济带为腹地，带动中南、西南发展，并辐射东南亚、南亚的经济大格局，是中国经济战略布局的一次伟大创举。

　　2、这代表了大湾区格局下的新趋势：以一体化的新视角看待珠三角的未来，抛弃城市间无谓的竞争和攀比，让粤港澳大湾区真正融为一体，成为“国家建设世界城市群和参与全球竞争的重要空间载体。

　　3、现在中山被划入粤港澳大湾区，港珠澳大桥的，深中通道陆续开通开建，未来中山拥有东莞同样的地理位置优势，未来有赶上东莞，成为至少二线城市的可能。持有与我一样观点的人不少，从中山被划入粤港澳大湾区那一刻起，中山房价就一路飙升，翻了几番了。中山的房子为什么暴涨，就是看中 中山未来的发展潜力。

　　4、东莞近香港，中山近澳门，都是大湾区城市，各有特色，各有千秋！看个人爱好和选择侧重点！！就经济综合发展前途东莞最优，就人文历史空气质量中山挺好，萝卜青菜各有所爱！

　　5、中山翠亨新区目前新房均价约1.7w-2.5w，经过2016年的大热之后，目前基本上较为稳定。接下来的爆发点保守估算是在2023年以及2025到2028年中山翠亨新区各个产业集群规模逐渐壮大，产业经济发展趋于稳定之后迎来又一波增涨。深中通道正式通车的时候，深圳前海的房价则已经过10万+，目前来看相对处在低位的中山，能够说是优势很大。作为深圳的左邻右里，东莞和中山两者有一定的可比性。在深圳推行自己的东进战略之后，明显已经感觉得到深莞惠一体化的成本不小，深汕合作也是困难重重，深圳慢慢的开始调转转回往西发展，最主要的原因是：前海自贸区是深圳未来发展的经济命门，要发展，必须要以深圳前海为中心点。所以，总的来看，虽然东莞目前的发展不错，但中山迎头赶上，也不会是太长时间了。

　　① 非本市户籍居民家庭在本市购买第二套商品住房(新建商品住房或二手商品住房)，须在购房之日前四年内在本市逐月连续缴纳社保满三年。

　　② 夫妻离异的，任何一方自离异之日起两年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

　　③ 新入户居民家庭购买第一套新建商品住房的，须在本市落户满半年、且在购房前两年内逐月连续缴纳社保满半年。

　　① 居民家庭名下在本市无住房且无住房贷款记录(含商业性住房贷款和公积金住房贷款，下同)的，购买普通住房首付款比例不低于30%，购买非普通住房首付款比例不低于40%。

　　② 居民家庭名下在本市无住房但有已结清的住房贷款记录，或在本市拥有1套住房且住房贷款已结清的，购买普通住房首付款比例不低于40%，购买非普通住房首付款比例不低于60%。

　　③ 居民家庭拥有1套住房且住房贷款未结清的，购买普通住房首付款比例不低于50%，购买非普通住房首付款比例不低于60%。

　　基于购房资格和贷款额度，以上限购政策之严，实行力度之大，实施时间之长，限购城市之多，是开发商没想到的，对于东莞楼市的发展前途影响也非常大，其中：

　　①短期影响。在短期内，限购令的出台已经带来房价的明显下跌，包括新房和二手房成交价。对于投资者来说，近期要翻盘无疑是很难的，在无法出手的情况下，只有一种情况是通过购买东莞房屋满足居住需求的这部分购买力和投机性购买力被限制后，这些购买力流向别的地方或房屋租赁市场等，因而也会给租房一族带来租金上涨的压力。

　　②中期影响：限购令中期内对房价的影响不明朗，现实中房价中期内倾向于在较高位成交或达到均衡。当然，这里的分析未提到政府对房地产商更改房子供应结构的阻止，这是个很复杂的问题，它受到东莞政府和地方政府的博弈以及地方政府和开发商可能会合谋等因素的影响。

　　③长期影响：影响房子需求的长期因素跟短期和中期因素是不太一样的。东莞经济依然可能持续若干年的高增长、城市化的推进以及由此形成的公众认为房价长期将趋于上涨的预期等因素导致房价在长期内一定是上涨的，但时间上来说，是很难预估的。

　　② 购买首套房，应提供工作证明和有效的参保记录证明，没有贷款记录或者已经结清贷款的，首付比例三成。

　　④ 人才购房政策，购买二套房或者首套房，皆需提供企业劳动合同、社保证明、纳税证明或者持续工作一年，不提供贷款。

　　⑤ 祖籍为中山的华侨及港澳同胞限购1套，需提供在职参保、个税凭证或中山开公司的证明，不提供贷款。

　　信贷政策差别化：合乎条件的购房者，首套房最低首付款比例不低于30%，二套房最低首付款比例不低于40%。相关差别化住房信贷政策如下：

　　① 居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买住房的最低首付款比例不低于40%。

　　③ 居民有一笔房贷，房贷所购住房地址与查档结果中房产地址一致的，同时房贷未结清的，2套最低首付贷款比例不低于40%。

　　相比东莞，中山的限购政策几乎算是广开大门，对购房者的要求很低了，一方面，中山近年来一直为吸引更多人口在做努力，人口流入不仅仅意味着单纯的人口数量，更大的意义是人口基数扩大，是产业高质量发展的前提和必要的因素。

　　因此，要说中山和东莞的发展前途比较，目前东莞是远超中山的，但要论目前中山有什么优势，主要的优势是深中通道即将通车，深圳前海自贸区和中山翠亨新区相互连通，中山翠亨新区可承接深圳前海自贸区的产业经济利好辐射。

　　对中山来说，深中通道不只是为了两地通勤时间，对于城市发展来说，产业的虹吸辐射和发展才是重中之重的，而东莞原本的优势是本地传统制造业和承担香港、深圳的物流中转基地，对于高新科技产业为主的前海来说，已经不足以共同进步或者说先富带动后富了，因为产业就是决定这种城市发展的根基，中山一旦改变了目前的交通尴尬格局，很快就能迎头赶上来，加上东莞目前严格还可以说严苛的限购政策，中山的发展的新趋势必然比东莞要更加猛烈。

　　关于博主：大湾区资深房地产置业经理，熟悉大湾区各区域的城市规划和发展趋势，从业8年，经验比较丰富，善于归纳总结事物各部分之间内在的、本质的必然的联系。可以针对不一样人群制定相应的置业计划，为置业者做到物业升值最大化。或许是大湾区最懂分析的房地产顾问，免费提供咨询，一次免费带你看房，或者另你购买物业增值百万。请和我沟通，解决您置业的困惑！

　　然后自我介绍一下，之前几年一直在东莞和惠州做房地产，深中通道2015年11月份确定修建消息的时候，就来中山做地产了。

　　本人去过中山每个镇，每个楼盘，楼盘优势劣势可以一一解答，从2015年底到现在至少成功帮助一百多人成功置业中山。其实，买新房直接去找渠道，真的是比你自己去售楼处要便宜得多，像中山这边的购房政策需要的资料我们直接免费帮您解决，另外如果说没名额买了还可以帮您通过门路操作解决，像售楼处一般来说都会收费四五千不等。

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　　还有优势比如，中山虽然打开了限购，但是你自己过去售楼处的话，楼盘销售会收你，叫中山购房名额费，一般行情价6000-10000块，我们免费帮您搞定，其实就提供中山劳动合同，和在职证明就可以了。

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　　结尾：从事地产的BOSS，身上背着Nike工具包，虽然工具包很老旧，但是里面仅有的几样必备的核心工具却异常光亮。

　　不同于他们用步子测量，BOSS的螺旋测微器、同心度测量仪、光谱分析仪、射电望远镜都价格不菲但很有用。

　　只要客户的需求到了BOSS手里，BOSS不仅把需求都分析好了，连带大湾区各方面也分析了个遍。

　　BOSS对着不一样的客户的需求有坑填坑，有不出几个月，BOSS眼里虽然布满血丝，但是别的客户基本都被安排了。

　　BOSS看了看劳力士，语重心长对博主说：科学化分析、数据化分析、精细化分析才是国内地产同仁们的正确出路。