唐塔飞燕（2024年第136讲）：物业公司存在的涉税风险

　　2024年第136讲（总512讲）：说税费，谈风险，讲政策。今天说说物业公司存在的涉税风险。

　　物业公司面对的客户多为小区居民，且管理的不规范性导致其采取使用自制收据交予居民，未按照发票管理办法的要求开具增值税发票，最后导致不申报或少申报收入。

　　另外，部分物业公司在申报收入时，将某些费用计入“其他应该支付款”“预收账款”“另外的应收款”等往来科目，不结转主要经营业务收入和别的业务收入，少缴税款。

　　如新建小区预售阶段向研发企业收取的“前期物业费”长期挂在“预收账款”科目，收取的“垃圾清运费”挂在“其他应该支付款”科目，当实际支出时再冲减“其他应该支付款”等往来科目。

　　房地产研发企业为了销售房产，经常采取多种营销手段，“赠送物业服务”“老客户带新客户奖励”是运用较多的销售策略,新开楼盘的后续物业服务很多时候都是房地产研发企业相关联的物业企业来提供，房地产研发企业可能并未将减免的物业费支付给物业公司，因此物业公司也就没有确认收入。

　　根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）附件1第十四条第一项关于视同销售的有关法律法规，“单位或个体工商户向其他单位或个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外”，无偿赠送给业主的物业服务属行增值税视同销售范围，应当确认相应的增值税、企业所得税收入。

　　物业公司为激发业主缴纳物业费的积极性，经常会开展些促销活动，比如为鼓励业主提前缴纳物业费，向其赠送各种各样的礼品等，根据《增值税暂行条例实施细则》（财政部 国家税务总局令第50号）第四条规定，单位或个体工商户的下列行为，视同销售货物：将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或个人。因此，向业主赠送礼品，也属视同销售范围，应确认相应的增值税、企业所得税收入。

　　小区开发建设过程中一般都配套建设物业用房，其产权属于全体业主所有。很多情况下，项目完工后都移交给物业公司和业主委员会无偿使用。

　　根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定,“对居民住宅区内业主共有的经营性房产，有实际经营（包括自营和出租）的代管人或者使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征。没有房产原值或者不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关按照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。”

　　因此，物业公司无偿使用的配套用房，应当按照上述规定纳税。如果物业公司属于小规模纳税人或者小型微利企业，在2022年1月1日至2027年12月31日期间能够轻松的享受50%减征的优惠政策。

　　日常生活中，业主可能通过物业代为缴纳一些费用，常见的比如房屋维修基金、水电煤气等。

　　根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）附件1第三十七条（二）规定“代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费”“以委托方名义开具委托方收取的款项”，可不计算增值税销售额。

　　因此物业公司代收的房屋维修基金、水电煤气费，如果票据直接开给业主个人，则代收费用不用征收增值税。如果后期，经业主同意，物业公司从该基金中提取费用进行房屋维修保养，即使物业公司取得增值税专用发票，其相应的进项税额属于用于“非增值税应税项目”，也不得进行抵扣。

　　但是如果水电煤气公司将发票开给物业公司，则不符合上述规定，需按转售水电煤气处理，其中转售自来水可按照《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）规定，提供物业管理服务的纳税人，向服务接收方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。

　　出租车位、收取车位管理费、电梯广告位、房产出租等业务是物业公司的重要收入来源。

　　按照现行增值税规定，物业公司涉及的增值税税率有13%、9%、6%、3%。

　　物业公司代收电费、门禁卡工本费等适用13%税率；停车场收入、房屋出租（2016年前简易征收5%）、电梯间广告位出租等适用9%税率；物业费、车位管理费等服务费适用6%税率。

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